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보스턴 호텔 및 콘도미니엄
Four Seasons Hotel
Four Seasons Hotel
본 프로젝트는 미국 보스톤 시내 중심가에 세계적인 고급 호텔 브랜드인
포시즌즈 호텔 객실과 일반 주거용 콘도미니엄이 결합된 건물을
건설 및 운영하는 사업으로, 총 프로젝트 비용 USD 777Million 규모의
프로젝트입니다.
업스케일 럭셔리를 지향하는 본 건물은 저층에 215개의 포시즌즈 호텔 객실이
자리하고,
그 위 고층에 174개의 일반 콘도미니엄 객실이 자리 하게 될 것이며, 주요
타겟은 주변지역에서 보스톤으로 온
중장년 층과 보스톤 시내의 젊은 직장인들 및 교육, 의료를 위해 보스톤으로
이주해 온 부유한 외국인들 등입니다.
보스톤에는 34개의 대학과 22개의 병원 및 수많은 기업들이 자리하고 있으며,
2012년 이후 계속적으로 실업률이 줄고 경기가 되살아나고 있어 고급 호텔 및
콘도에 대한 이 지역의 수요 는 매우 많을 것으로 예측되고 있습니다.
프로젝트 개요
미국 보스톤 시내 중심가에 세계적인 고급 호텔 브랜드인 포시즌 호텔 객실과
일반 주거용 콘도미니엄이 결합된 건물을 건설 및 운영하는 사업
총 프로젝트 비용 : USD777Million
프로젝트 비용 중 USD160Million(총 프로젝트 비용의 약 20퍼센트)가 최대
320명의 EB-5 투자자들의 투자금으로 충당될 예정
건물 공사기간 : 2015년 1월부터 2018년 12월로 계획
영업 개시일 : 2019년 1월 영업을 개시할 예정
객실 점유율 : 연평균 73% 의 객실점유율 예상.
럭셔리를 지향하는 저층에 215개의 포시즌즈 호텔 객실 / 174개의 일반
콘도미니엄 객실
주요 타겟 : 주변지역에서 보스톤으로 온 중장년층과 보스톤 시내의 젊은
직장인들 및 교육, 의료를 위해 이주해 온 부유한 외국인들 등.
보스톤에는 34개의 대학과 22개의 병원 및 수많은 기업들이 자리하고 있으며,
2012년 이후 계속적으로 실업률이 줄고 경기가 되살아나고 있어 고급 호텔 및
콘도에 대한 이 지역의 수요는 매우 많을 것으로 예측되고 있다.
| 프로젝트 명 | Four Seasons Hotel |
|---|---|
| 투자지역 | Boston |
| 사업용도 | 호텔 및 콘도미니엄 건물 |
| 총투자금 | $777,000,000 (46%- 대출금) |
| 리저널 센터 | Northeast Regional Center, Inc. |
| 에스크로 | Customers Bank(NES Financial Corp.) |
| 모집인원 | 투자 프로젝트 회사(320명) |
| 고용창출 | 242.2명 (IMPLAN) |
| 수익배당 및 이자 | 5.5% (매각 시: 자본이득 70%) |
| 원금회수 | 부동산 매각 시 (약 4년) |
프로젝트 위치
TEA, Regional Center / 건물주소: 1-7 Dalton Street, Boston, MA (아래
사진 참조)
보스턴은 미국 매사추세츠 주의 주도이며, 미국에서 제일
오래된 도시 중 하나이다. 뉴잉글랜드 중에서도 최대의 도시로, 이 지역의
경제 및 문화 중심지이며, "뉴잉글랜드의 수도"라는 비공식적인 별칭을 갖고
있습니다. 인구: 625,087명 (2011년 기준)
사업소개
One Dalton의 Four Seasons Hotel 및 Private Residences는 현재 Back Bay에
건설중인 고급 건물입니다. 완료 시, One Dalton의 Four Seasons는 61 층과
699 피트에서 가장 높은 주거용 타워가 됩니다. 유리 탑에는 바닥에서
천장까지 이어지는 창문이있어 백 베이(Back Bay), 찰스 리버 (Charles
River), 펜 웨이 (Fenway), 사우스 엔드 (South End) 너머 의 장관과 극적인
경관을 제공합니다. 24 ~ 61 층에 180 개의 콘도가 있습니다. 낮은 층에는
211 개의 객실이 있습니다. 새로운 Four Seasons는 1970 년대 이래
보스톤시에서 건설 된 가장 높은 건물이 될 것이며, John Hancock과
Prudential Tower와 가장 근접한 건물 중 세 번째로 높은 건물이 될
것입니다. 이 이상적인 위치는 보스턴 최고의 레스토랑, 쇼핑 및 유흥
시설에서 거주 할 수있는 기회를 제공합니다. 또한 가까운 도보 거리에
크리스천 사이언스, 커먼 웰스 애비뉴 몰, 보스턴 퍼블릭 가든 (Boston
Public Garden), 보스턴 코먼 (Boston Common) 등 도시 최고의 야외 공간이
있습니다.
- 프로젝트의 시행을 위하여 LLC(유한책임회사) 형태로
Pathways ODP1 회사 설립
- 지분소유 + Non-Managing Member(경영권이
없는 멤버) 형태
- 최소 투자금 : USD $500,000
투자 금액
| 총 비용 | USD 777Million (7억7천7백만불) 한화 (9억3천4백만불) |
|---|---|
| EB-5 투자 | USD 160Million |
| 자기자본(Equity) | USD 257Million |
| 시니어론 (Senior Loan, 선순위 담보대출 채권) | USD 360Million |
| 브릿지 파이낸싱(Bridge Financing) | USD 20Million |
프로젝트 초기에 우선적으로 대출받은 후 1 위로 상환
투자구조
먼저, EB-5 투자자들은 Pathways ODP1 LLC에 투자를 하고, Pathways ODP1 LLC는 이 자금을 또다른 회사인 One Dalton Mezzanine LLC에 Loan의 형태로 One Dalton Mezzanine LLC는 다시 이 자금을 One Dalton Owner LLC로 보냅니다. 그 후 자금은 최종적으로 본 포시즌즈 호텔 프로젝트 본부로 보내집니다. 한편, 본 프로젝트는 EB-5 투자자들의 I-526청원서 승인 및 에스크로 계좌에서 자금이 빠져나가기 전까지 필요한 프로젝트 자금을 브릿지 파이낸싱(Bridge Financing)으로 충당할 예정입니다. 즉, Pathways ODP1 LLC는 우선 USD20Million 규모의 자금을 단기로 대출받아 프로젝트를 진행하고, 추후 EB-5 투자자들의 I-526 승인 및 에스크로 계좌에서 자금을 받으면 그 자금으로 이 단기 대출금을 상환한다는 것입니다. EB-5 투자자들은 Pathways ODP1 LLC의 에스크로 계좌에 USD500,000를 입금하고, 이 자금은 1) I-526 승인일 또는 2) Form I-924 승인일 중 더 이른 날짜에 에스크로 계좌에서 빠져나가 Pathways ODP1 LLC로 송금됩니다.
본 프로젝트에 필요한 총 비용 USD 777Million의 구성을 간단히 정리하면
다음과 같습니다.
USD160Million(총 비용의 약 20%) : EB-5 투자
USD257Million(총 비용의 약 33%) : 자기자본(Equity)
USD360Million(총 비용의 약 46%) : 시니어론(Senior Loan, 선순위 담보대출
채권)
USD20Million(총 비용의 약 2%) : 브릿지 파이낸싱(Bridge Financing,
프로젝트 초기에 우선적으로 대출받은 후 위 1)로 상환)
고용창출
연구업체(Economic & Policy Resources, Inc.)의 분석 결과, 본 프로젝트는
직·간접적으로 다음과 같이 충분한 일자리를 창출할 것으로 예상됩니다.
프로젝트 1년차 : 4,816개 일자리
프로젝트 2년차 : 5,453개 일자리
프로젝트 3년차 : 993개 일자리
투자이민 자격요건을 충족하기 위해서는 I-526 접수일로부터 2년 6개월 내에
각 투자자는 최소 10개 이상의 일자리를 창출해야 하는데, 시간상 투자자는
2018년 3분기 이후 조건부 영주권을 받게될 것이고, 2020년 3분기 이후에나
I-829 청원서를 접수하게 될 것이므로 최소 일자리 창출요건은 쉽게
충족시키게 될 것으로 예상됩니다.
포시즌 호텔 건설과
영주권 수속기간 표
내부구조 및 시설
개발자
