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Jersey City
Towers
맨해튼 약 10분 거리 최고의 입지
뉴저지 저지 시티 타워
I-956F 승인
이민국 빠른 수속
최고의 입지
맨해튼 약 10분 거리
투자금 상환 경력의
믿을 수 있는 리저널 센터
확실한 임대수요를 통한
출구 전략 확보
프로젝트 정보
| 프로젝트 명 | 뉴저지 저지 시티 타워 (Jersey City Towers) |
|---|---|
| 지역 | Jersey City, New Jersey |
| 리저널 센터 | NYIF |
| 개발사 |
Kushner Real Estate Group / Ironstate Development / Panepinto Properties / AJD Construction |
| 사업내용 | 49층 595세대 임대 아파트 건축 |
| 프로젝트 예산 | $372,000,000 |
| 선순위 대출 | $175,000,000(47%) |
| 개발사 투자금 | $81,000,000(22%) |
| EB-5 모집 금액 | $116,000,000(31%) |
| 투자금/행정비 | $800,000/$80,000 |
| 총 투자자 | 145명 |
| 고용창출 | 2,233명 |
| 담보 | 해당 프로젝트 (감정가 $420,000,000) |
| 대출 기간/연장 | 3+1 |
| 상환 조건 | 대출기간 만료 후 |
| 상환 전략 | 재융자 및 판매 |
| 공사 일정 | 2028년 2분기 |
| 이자율 | 0.25% |
| 장점 |
|
프로젝트 소개
저지 시티 타워는 49층 63,288 제곱미터, 595세대 임대 아파트를
개발하는 프로젝트입니다.
PATH의 Journal Square 기차역 초역세권으로 237대 규모의 주차장도
확보하였으며, 뉴욕 월드 트레이드 센터까지 단 11분, 엠파이어 스테이트
빌딩까지 단 23분 거리에 위치해 최적의 입지조건을 자랑합니다.
프로젝트 하이라이트
2024년 9월 25일, 저지 시티 시의회는 새로운 퐁피두 센터 X 저지 시티
박물관이 저지 시티 타워 프로젝트에 위치할 것이라고 발표했습니다.
프랑스 파리에 위치한 퐁피두 센터는 박물관, 도서관, 영화관, 극장 등을
포함하는 문화센터입니다.
특히 세계에서 두 번째로 큰 현대 미술 및 현대 미술의 국제 컬렉션을
소장하고 있는 국립 현대 미술관이 있습니다. 저지 시티 타워 프로젝트는
퐁피두 센터의 두 번째 지점을 유치하며, 전 세계의 관광객과 예술
애호가들을 위한 명소가 될 것입니다.
이 파트너 십을 통해 저지 시는 상당한 혜택 또한 제공합니다. 181개의 추가 주차 공간과 함께 30년 간의 세금 감면 혜택이 주어집니다. 이는 저지 시가 7년 만에 처음으로 제공하는 세금 감면 혜택입니다. 또한 퐁피두 미술관은 프로젝트의 가시성을 높여 임대 트래픽과 임대료를 높일 것입니다. 그 결과, 제 3자 평가에서 프로젝트 가치가 3억 7천만 달러에서 4억 1천 5백만 달러로 4천 5백만 달러나 증가했습니다.
자본 구조
| 총 사업비 | $372,000,000 |
|---|---|
| 개발사 투자금 | $81,000,000(22%) |
| 선순위 대출 | $175,000,000(47%) |
| EB-5 자금 | $116,000,000(31%) |
EB-5 투자자들의 원금 상환은 개발한 부동산의 분양금에서 충당될 것이며, 2025년 3월 30일 현재 225유닛 중 110유닛(49%)이 이미 선분양 되었습니다. 2027년 3분기에 프로젝트가 완공되면 프로젝트의 가치가 $429,000,000으로 상승될 예정으로 총 프로젝트 비용 $313,000,000을 고려할 때 총 $116,000,000의 수익이 예상됩니다.
출구 전략
미국투자이민 투자자들의 원금 상환은 재융자 및 아파트 판매 대금으로
충당될 예정입니다.
담보는 프로젝트 건물이며, 제 3자 감정 평가 결과 $415,000,000 규모로
EB-5 대출금의 3.5배에 달하는 가치를 보유하고 있습니다. 프로젝트가
위치한 North Jersey는 가까운 곳에 위치한 맨해튼 주거 수요와 지역 내
아파트 부족으로 인한 공급 부족까지 맞물려서 그 어느 때보다 임대 아파트
수요가 높습니다.
저지 시티는 미국에서 가장 경쟁력 있는 임대
시장이 있는 도시로, 높은 수요와 부족한 공급으로 인해 새로운 유닛의
임대가 매우 빠르게 이루어지고 있습니다. 뉴욕 맨해튼과 가까운 거리,
폭발적인 일자리 증가, 매력적인 편의 시설의 존재로 저지 시티는
임차인들에게 최우선 선택지로 자리잡고 있습니다. 지속적인 신규 임대
개발에도 불구하고 수요가 항상 공급을 꾸준히 초과하여 임대 완판 행진을
이어가고 있습니다.
언론지 Rent Café에 따르면 노스 저지는
전국에서 세번째로 경쟁이 치열한 임대 시장으로 선정되었으며 2023년에는
임대 시장 경쟁률 1위로 등극하기도 했습니다.
이 파트너 십을 통해 저지 시는 상당한 혜택 또한 제공합니다. 181개의
추가 주차 공간과 함께 30년 간의 세금 감면 혜택이 주어집니다. 이는 저지
시가 7년 만에 처음으로 제공하는 세금 감면 혜택입니다. 또한 퐁피두
미술관은 프로젝트의 가시성을 높여 임대 트래픽과 임대료를 높일
것입니다.
그 결과, 제 3자 평가에서 프로젝트 가치가 3억 7천만
달러에서 4억 1천 5백만 달러로 4천 5백만 달러나 증가했습니다.
고용창출
투자자 1인당 16명의
고용창출
EB-5 투자자 영주권
취득 위한 조건 충분
프로젝트 특장점
50/42층
1,280,000 평방 피트
850 세대
우수한 입지
경험이 풍부한 팀
충분한 일자리 창출
재무적인 능력
공사완공 보증
I-526 거절 시 전액환불 보증
독립된 제 3자 자금 운영사
자본 구조
EB-5 투자자는 두 가지 주요 목표를 가지고 있습니다. 영주권 취득과 투자금
100% 회수입니다.
2010년 설립 이후 NYIF는 두 가지 모두에서 감사를 통해 입증된 100%
성공적인 실적을 보유하고 있습니다.
코로나19, 인플레이션, 고금리 환경 등 어려운 경제 상황 속에서도 NYIF는
실패한 적이 없습니다.
| 프로젝트 | 18건 |
|---|---|
| 건설중인 프로젝트 | 3건 |
| 건설 완료된 프로젝트 | 15건 |
| 상환된 프로젝트 | 13건 |
| 프로젝트 승인 | 100% |
| 재정적 손실이 발생한 프로젝트 없음 | |
| 미국투자이민 투자 유치 | 5억 달러 이상 |
|---|---|
| 총 프로젝트 비용 | 50억 달러 이상 |
| 창출된 일자리 | 2만개 이상 |
| I-526 승인 | 2500건 이상 |
| I-829 승인 | 1000건 이상 |
| 주주 또는 프로젝트 소송 없음 | |
투자금 상환 경력있는 개발사
Kushner Real Estate Group은 트럼프 대통령의 사위인 Jared Kushner가 속해
있는 가문에서 운영하는 개발사입니다.
Kushner Real Estaet Group은 저지 시티에 위치한 3개 타워 Journal Squared
단지(1,840개 임대주택)로 가장 잘 알려져 있습니다. Kushner Real Estate
Group은 557,418 제곱미터 이상의 상업, 산업 및 소매 부동산과 10,000개의
기존 아파트를 개발, 소유 및 관리하고 있으며, 다양한 승인 및 건설 단계에
있는 5,000개의 아파트도 있습니다.
Ironstate Development는 뉴저지와 뉴욕 전역의 혁신적인 주거 및 복합 개발
프로젝트를 통해 도시 지역을 변모시키는 데 있어 확고한 명성을
쌓아왔습니다.
Ironstate는 약 12,700개의 주거 유닛과
55,741제곱미터의 상업 공간을 포함한 40억 달러 이상의 포트폴리오를
완성했습니다. 이 회사는 또한 약 35억 달러 규모의 계획 및 건설 중인
프로젝트를 포함하는 활성 개발 파이프 라인을 유지하고 있습니다. 이 파이프
라인에는 현재 건설 중인 4,000 세대의 아파트와 계획 중인 추가 6,500세대가
포함됩니다.
Panepinto Properties는 5,000개가 넘는 아파트, 완공 및 건설 예정인 185,806 제곱미터의 사무실 공간, 18,580 제곱미터의 상업 공간, 4,000대 이상의 주차 공간 및 여러 호텔 등을 개발했습니다. Panepinto Properties는 지난 20년 동안 저지시티 다운타운과 Journal Square에서 2,800개의 주거 및 호텔 부동산을 건설했습니다.
미국 투자이민 프로젝트 비교표
| 구분 |
Mammoth Project 4 캘리포니아 맘모스레이크 크레스트우드 레지던스 |
550 West Chelsea
Residences
뉴욕 550 웨스트 첼시 레지던스 |
Atlanta Downtown Marriott Hotel 애틀란타 다운타운 메리어트 호텔 |
Hilton Waldorf Astoria Hotel
힐튼 월도프 아스토리아 호텔 |
Jersey City Towers
뉴저지 저지 시티 타워 |
|---|---|---|---|---|---|
| 투자지역 | Mammoth Lakes, Mono County, California | Manhattan, New York | Atlanta, Georgia | Fredericksburg, Texas | Jersey City, New Jersey |
|
프로젝트 개발사 |
Crestwood Mammoth LLC | Legion Investment Group | Nexera Capital | Wine Country Hospitality Partners, LLC |
Kushner Real Estate Group, Ironstate Development, Panepinto Properties, AJD Construction |
| 리저널센터 | Paragon West Regional Center, LLC | EB5 Northeast Regional Center | Smith Central Atlantic Regional Center | American Lending Center (ALC) | NYIF |
| 총 사업 비용 | $133,672,094 | $332,500,000 | $61,200,000 | $142,886,528 | $372,000,000 |
|
개발사 투자금 |
$83,272,094(62%) (27%) | $127.1MM (38%) | $16.33M (27%) |
개발사 자본 $32.8M(23%) + Hilton 투자금 $10M(7%) |
$81MM (22%) |
|
선순위 대출 |
EB-5 자금 선순위(1순위) 담보 구조 | $155MM (47%) | $33.35M (55%) | EB-5 대출이 호텔 자산에 대한 1순위 담보 구조 | $175MM (47%) |
| 투자금/행정비 | 1인당 $800,000 + $80,000 | $800,000 + $70,000 | $800,000 + $80,000 | $800,000 + $70,000 | $800,000 + $80,000 |
| 모집 인원 | 목표 63명 / 최대 75명 | 63명 | 41명 | 125명 | 145명 |
| 고용 창출 | 951명 | 1,604명 | 690명 | 3,925.8명 | 2,233명 |
| 대출기간/연장 | 3+1+1 (option) |
4+1
(option) (최초 인출 시점부터 개시) |
2+1+1 (option) | 4+1 (option) | 3+1 (option) |
| 연이율 | 연 0.25% | 연 0.25% | 연 1% | 연 0.25% | 연 0.25% |
| 안전장치 |
선순위 담보 구조, 공사 관련 보호 장치, I-526E 거절 시 환불 보증 |
1순위 담보권 설정, 완공 보증, 조건부 지급 보증, LTV 46%의 보수적 자금 구조, 제3자 CPA에 의한 Fund Escrow 관리, I-956F 승인 완료, I-526E 환불 보증 |
EB-5 자금 1순위 상환, 완공 보증, 프로젝트 개발자금 100% 확보, I-956F 승인 완료 |
I-526E 거절 보증(Denial Guaranty), Recourse Guaranty, LTV 58% |
해당 프로젝트 담보 (감정가 $420,000,000) |
| 상환 전략 |
개발 완료 이후 사업 성과를 기반으로 한 회수 구조 |
분양 매출 기반 상환, 리파이낸스 기반 상환, 개발사 완공보증 및 조건부 지급보증 |
호텔 매각 및 재융자 / 상환 시점 예상 가치 USD 68,200,000 |
에스테이트 분양 수익금 중 USD 16,767,500을 EB-5 전용 에스크로에 예치 → 잔여 금액을 호텔 자산 58% LTV 재융자로 상환 |
재융자 / 판매 |
| 완공 예정 |
2025년 3분기 착공, 2028년 4분기 완공 |
공사 이미 착공, 2027년 3분기 완공 예정 |
공사 이미 착공, 2026년 2분기 완공 예상 |
공사 이미 착공, 2028년 1분기 그랜드 오픈 |
2028년 2분기 |
| 장점 |
Rural TEA 우선심사 대상, 선순위 담보 기반 구조 개발사 자본 비중이 높은 안정적인 자금 구성, 고용창출 여유 확보 |
뉴욕 리버프론트의 마지막 대형 개발지, Victor Sigoura&Edmond Safra Family Office 참여로 신뢰도 업, LTV 46% / 1순위 담보 / 완공보증 등 다층적 리스크 방어 구조, EB-5 자금 대비 7.6배의 매출 커버리지 확보, 100% 건설 고용 기반, 안정적인 이민 요건 충족, 다운타운 첼시 지역 고급주거 수요 급증 및 분양가 상승 여력 |
미국투자이민 투자금 1순위 상환 구조, 대출기한 확정으로 타 프로젝트 대비 매우 짧은 투자기간, 160% 이상의 고용창출율, 2026년 북중미 월드컵 특수, I-956F 승인 완료로 이민리스크 최소화 |
Rural TEA 우선심사 대상, I-956F 승인 완료, 고용창출 300% 이상 |
I-956F 승인되어 이민국 빠른 수속, 맨해튼 약 10분 거리 최고의 입지, 투자금 상환 경력의 믿을 수 있는 리저널 센터, 확실한 임대수요, 유명 박물관 유치 및 커뮤니티 환경 조성으로 지방 정부 세액 공제 확보 |
미래를 준비하는 사람들 SELENA
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