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Simply
Shenandoah
EB-5 Project
럭셔리 웰빙 리조트 커뮤니티 개발,
쉐넌도아 프로젝트
럭셔리 웰빙 리조트
커뮤니티 개발
I-956F 승인 완료
Rural TEA 우선심사 대상
프로젝트 정보
| 프로젝트 명 | 쉐넌도아 프로젝트 (Simply Shenandoah EB-5 Project) |
|---|---|
| 프로젝트 타입 | 럭셔리 웰빙 리조트 커뮤니티 개발 |
| 투자 지역 | Shenandoah Valley, Virginia |
| 리저널 센터 | EB5AN D.C. and Carolinas Regional Center, LLC |
| 개발사 | Carson Hospitality와 기관 투자자 그룹이 참여하는 개발 구조 |
| 총 사업 비용 | $210,300,000 |
| 개발사 투자금 | 약 $54,000,000 + C-PACE 대출 $53,500,000 (51%) |
| 선순위 대출 | 프로젝트 전체에 대한 1순위 신탁담보권이 설정된 선순위 EB-5 대출 구조 |
| EB-5 자금 | $80,000,000 (총 100명 모집) |
| 투자금/행정비 | 1인당 $800,000 / $70,000 |
| 모집 인원 | 100명 |
| 고용창출 | 2,047명 (필요 1,000명 대비 약 200% 버퍼) |
| 대출 기간/연장 | 4년 + 1년 |
| 이자율 | 연 0.25% |
| 담보 | 전체 프로젝트 자산에 대한 1순위 신탁담보권(Deed of Trust) |
| 상환 전략 | Deed of Trust(토지+리조트) + Security Interest(자산) + 100% 지분 Pledge |
| 안전 장치 | I-526E 거절시 환급 보증, 완공보증, 1순위 담보 구조 |
| 공사 일정 | 2021~2023년 프로젝트 설계 및 기획 → 2025년 인허가 승인 및 부지공사 → 약 25개월 공사 후 2027년 말 리조트 개장 예정 |
| 장점 |
|
프로젝트 개요
Simply Shenandoah 프로젝트는 버지니아 북부 워싱턴 D.C.에서 약 90분 거리에 위치한 대규모 웰니스 리조트 개발 사업입니다.
기존 호텔이나 리조트를 리노베이션하는 구조가 아니라, 약 550에이커 규모의 미개발 부지에 새롭게 건설하는 신축형 프로젝트입니다. 숲과 자연 지형이 그대로 남아 있는 빈 토지 위에 리조트 전체를 처음부터 조성하는 방식이기 때문에, 단순 재정비 사업이 아니라 본격적인 마스터플랜 개발사업에 가깝습니다.
전체 개발 방향은 자연을 최대한 보존하면서 건축물을 분산 배치하는 형태입니다. 숙박시설, 스파, 수영장, 요가 및 피트니스 시설, 회의 및 이벤트 공간, 식음시설, 친환경 에너지 인프라를 하나의 웰니스 캠퍼스로 통합하는 구조입니다. 단순한 숙박시설이 아니라 자연 속 체류, 회복, 웰빙 경험 자체를 목적으로 하는 리조트입니다.
프로젝트 구성
프로젝트는 총 120개 객실로 구성됩니다.
리조트객실과 트리하우스가 함께 포함(리조트 객실 116개 및 트리하우스 스위트 4개) 되어 있으며, 숙박시설 외에도 24,000평방피트 이상의 스파 및 수영장 시설, 요가 및 피트니스 센터, 회의 및 이벤트 공간, 팜투테이블 레스토랑, 지열 기반 에너지 시스템이 함께 조성됩니다. 객실 공급만 있는 호텔이 아니라 체류형 웰니스 리조트의 핵심 기능이 모두 들어가는 구조입니다.
건축과 조경은 Olson Kundig, Coen+Partners 등 세계적 수준의 디자인 팀이 참여한 마스터플랜 기반으로 설계되었습니다. 친환경성과 장소성을 동시에 살리는 방향으로 조감도와 개발 구상이 이루어졌으며, 태양광 마이크로그리드와 지열 냉난방 시스템 같은 지속가능한 인프라도 반영되어 있습니다. 이런 요소는 단순 건축 미감 차원을 넘어 장기 운영비 절감과 자산 차별화에도 의미가 있습니다.
입지 및 시장 환경
해당 프로젝트는 워싱턴 D.C. 대도시권에서 차량으로 접근 가능한 위치에 있으며, 반경 4시간 이내에 6천만 명 이상 인구가 거주하는 시장 접근성을 갖고 있습니다.
중부 대서양 지역에서 고급 웰니스 관광 수요를 흡수할 수 있는 위치이며, 유사한 고급 리조트들의 운영 성과도 양호한 편입니다. 동시에 이 지역 내 직접 경쟁 가능한 웰니스 리조트는 제한적이어서, 수요 대비 경쟁 밀도가 높지 않은 편입니다.
웰니스 관광 시장 자체도 구조적으로 성장성이 강한 분야입니다. 단순 휴양이 아니라 회복, 건강관리, 정신적 재충전, 자연친화적 체험을 결합한 여행 수요가 확대되고 있기 때문에, Simply Shenandoah는 입지와 상품 콘셉트가 현재 시장 방향성과 맞아 있는 프로젝트라고 볼 수 있습니다.
투자 구조
투자 구조는 EB5AN Simply Shenandoah Fund 43, LP를 통해 진행되는 선순위 EB-5 대출 구조입니다.
전체 모집 인원은 100명이며, Rural 프로젝트에 해당합니다. 대출기간은 기본 4년이고, 1년 연장 조항이 포함되어 있습니다. 개별 투자자별로 만기가 따로 계산되는 구조가 아니라, 첫 투자금 유입 시점을 기준으로 전체 대출 만기가 함께 움직이는 구조입니다.
특히 이 프로젝트는 담보대출비율, 즉 LTV를 최대 50% 수준으로 제한하는 보수적 구조를 특징으로 합니다. 일반적으로 EB-5 프로젝트에서 자산가치 대비 담보 비율이 높아질수록 회수 안정성이 떨어질 수 있는데, 이 프로젝트는 상대적으로 보수적인 레버리지 구조를 취하고 있다는 점이 강점입니다.
자본 구조
전체 사업비는 약 2억 1,030만 달러입니다. 자본 구조는 Senior EB-5 Loan 8,000만 달러, C-PACE Loan 5,350만 달러, 공공시설 자금조달 2,280만 달러, Developer Equity 5,050만 달러, 내부 재투자수익 약 350만 달러로 구성됩니다. 전체적으로 자기자본, 장기 목적성 자금, 선순위 담보대출이 결합된 구조입니다.
** 여기서 C-PACE는 에너지 효율 개선 공사 등에 사용되는 목적성 자금입니다. 건물 자체에 설정되는 세금형 선취특권 성격을 가지며, 일반적으로 장기 상환 구조와 고정금리 성격을 갖는 경우가 많습니다. 부동산 소유주 개인에게 광범위한 상환책임을 지우기보다 부동산 자체에 귀속되는 구조가 일반적입니다. 이 프로젝트에서는 에너지 관련 공사비 부담을 낮추는 장점이 있습니다.
담보 및 보증 구조
Senior EB-5 Loan은 Project Company인 Carson Hospitality LLC와 그 자회사 지분에 대해 100% 담보가 설정됩니다.
동시에 프로젝트 및 부동산에 대한 1순위 Deed of Trust가 설정되며, 건물, 장비, 이자수익, 계약권, 수익권, 현금 등 프로젝트 자산 전반에 대한 Security Interest도 함께 설정됩니다. 즉, 단일 담보 하나에 의존하는 구조가 아니라 부동산, 지분, 자산권리 전반을 묶는 복합 담보 구조입니다.
Deed of Trust는 현재 토지뿐 아니라 향후 개발되는 리조트 개선물까지 포괄하는 구조입니다. 따라서 토지와 장래 완공 자산의 가치가 함께 담보 범위에 포함되는 효과가 있습니다. 완공 후 자산가치 상승이 발생할 경우 담보 범위 역시 그 개선가치를 함께 반영하는 구조라는 점에서 의미가 있습니다. 별도의 개인 보증이나 추가 repayment guaranty는 없습니다. 대신 Completion Guaranty와 공사비 상한을 보장하는 GMP 계약이 결합되어 있어, 프로젝트 완공 리스크를 관리하는 방식입니다. 시공사와의 공사 계약 금액은 상한이 정해져 있고, 완공 보증이 함께 작동하기 때문에 건설 단계의 불확실성을 줄이는 방향으로 설계되어 있습니다.
개발사 및 운영 주체
개발사는 Carson Hospitality LLC입니다. Carson과 Wellmore가 이끄는 웰니스 특화 개발 구조이며, 브랜드 인지도보다도 자기자본 투입, 콘셉트 기획, 외부 파트너 조합 측면이 강점인 팀입니다.
시공은 100년이 넘는 업력을 가진 버지니아 지역 대형 GC인 Howard Shockey & Sons가 담당하고, 운영은 미국 상위권 호텔 운영사인 PM Hotel Group이 맡습니다. EB-5 구조는 EB5AN이 담당합니다. 전체적으로 개발, 시공, 운영, 자금 구조가 각 전문 파트너별로 나뉘어 있는 조합형 프로젝트입니다. Carson 측 리더십은 미국 금융업계에서 상당한 영향력을 가진 인물로 평가되며, 재무, 자산관리, 기업가정신 분야에서의 네트워크와 상징성이 있습니다. 다만 투자자 관점에서 더 중요한 것은 명성 자체보다 실제 자기자본 투입, 외부 운영 파트너, 공사 수행능력, 담보 및 상환 구조가 구체화되어 있다는 점입니다.
공사 진행 현황
해당 프로젝트는 이미 모든 주요 인허가를 확보했고, 2025년 말 공사를 시작한 상태입니다. 약 25개월의 공사기간을 거쳐 2027년 말 완공 및 개장을 목표로 하고 있습니다. 즉, 초기 구상 단계가 아니라 인허가를 넘어 실제 착공까지 진행된 상태입니다.
출구 전략
출구전략은 크게 세 가지입니다.
| 전략 | |
| 첫째 | 완공 후 운영 안정화에 따른 현금흐름 상환 |
| 둘째 | 완공 후 1~2년 내 퍼머넌트 모기지를 통한 리파이낸싱 |
| 셋째 | 만기 전후 리조트 전체 또는 자산 매각 |
가장 현실적인 시나리오는 리파이낸싱입니다. 운영사 PM Hotel Group의 실적과 독립 감정평가상 약 2억 2,200만 달러 수준의 가치가 전제될 경우, LTV 50~60% 수준의 장기 금융 조달을 통해 EB-5 자금을 상환하는 구조가 가능합니다. 감정가 기준으로 보면 약 1억 1,000만 달러에서 1억 3,000만 달러 수준의 차입 여력이 계산되므로, 8,000만 달러 EB-5 대출 상환 가능성이 충분한 구조로 제시됩니다.
운영 안정화 기준 전망도 제시되어 있습니다. Year 3 기준 RevPAR 609달러, NOI 마진 34%, NOI 1,800만 달러 이상이 예상되는 구조입니다. 이 수준의 운영 성과가 실현되면, 리파이낸싱과 매각 모두에서 출구전략의 실현 가능성이 높아집니다.
이민국 승인 및
기타 보호 장치
이 프로젝트는 I-956F 승인을 이미 받았습니다. 투자자 보호 측면에서는 I-526E 환급 보증, 공사완공 보증, 일자리 창출 보증, 자금 적격 용도 사용 보증이 제시되어 있습니다. 즉, 단순히 공사만 되는 프로젝트가 아니라, EB-5에서 핵심이 되는 청원 승인, 자금 사용 적격성, 고용창출, 완공까지 여러 축의 리스크 관리 장치가 들어가 있습니다.
셀레나이민 전문가의 의견
Simply Shenandoah EB-5 프로젝트는 현재 시장에서 투자자들이 중요하게 보는 핵심 요소들을 고르게 갖춘 프로젝트입니다. Rural TEA에 해당하고 I-956F 승인까지 완료되어 있어 영주권 수속 측면의 제도적 안정성이 높고, 실제 공사가 진행 중인 신축 개발사업이라는 점에서 단순 기획 단계 프로젝트와는 분명한 차별성이 있습니다.
투자 구조 측면에서도 강점이 뚜렷합니다. EB-5 자금은 프로젝트 전체 자산에 대한 1순위 부동산 담보, 프로젝트 자산 전반에 대한 담보권, 프로젝트 회사 지분 질권과 결합되어 있어 일반적인 후순위형 구조보다 보수적으로 설계되어 있습니다. 개발사 자기자본도 상당한 규모로 투입되어 있어 사업 주체의 이해관계 역시 강하게 결속되어 있습니다.
고용창출 측면 역시 매우 안정적입니다. 100명의 투자자 모집에 대해 2,047개 이상의 고용이 산출되는 구조로, 투자자 1인당 약 20개 이상의 일자리가 배정됩니다. 이는 EB-5의 핵심 요건인 고용 충족 가능성을 높여주는 중요한 장점입니다.
출구전략도 비교적 명확합니다. 완공 후 운영 안정화를 바탕으로 한 현금흐름 상환, 리파이낸싱, 자산 매각 등 복수의 회수 방안이 열려 있습니다. 여기에 웰니스 리조트라는 차별화된 자산 유형, 워싱턴 D.C. 접근성과 Shenandoah Valley 자연환경을 동시에 갖춘 입지 경쟁력까지 더해져 자산 자체의 상품성도 우수합니다.
종합하면, Simply Shenandoah는 영주권 안정성, 담보력, 고용 안정성, 상환 가능성의 측면에서 전반적으로 균형이 잘 잡힌 프로젝트입니다. 단순히 콘셉트가 좋은 수준을 넘어, 자산성·금융구조·고용설계·사업 진행현황이 비교적 탄탄하게 맞물려 있는 우량 구조의 EB-5 프로젝트로 평가할 수 있습니다.
심플리 쉐넌도아 프로젝트
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뉴욕 550 웨스트 첼시 레지던스
행정비 1억원 후불제
애틀란타 다운타운 메리어트 호텔
행정비 1억원 후불제
투자금
대출
기타 선순위 대출 $10,600,000
EB-5 1 순위 담보 대출로 구성된 자본 구조
최대 $60,000,000 (선순위 대출)
(예상가치: 약 $2.1억, EB-5 투자금 약 2.6배)
(분양매출 약 $1.5억. EB-5 투자금 약 2.5배)
(예상가치: 약 $5천만, 선순위 대출 약 2배)
(분양매출 약 $5,180만, EB-5 투자금 약 1.55배)
(분양매출 약 $5.4억, EB-5 투자금 약7.6배)
리파이낸싱,
프로젝트 또는 일부 자산 매각을 통한 상환 구조
완공보증,
1순위 담보 구조,
고용창출 보증
완공보증,
1순위 담보 구조
제 3자 공정관리 체계 확보,
1순위 담보 구조
1순위 담보 구조,
완공 보증
완공보증,
1순위 담보 구조
스폰서 보증,
I-526E 거절 시 조건부 환불 보증 구조
약 25개월 공사 후 Q4 2027년 리조트 개장
Q4 2028년 완공
Q2 2028년 완공
2029년 완공
2027년 7월 완공 및 분양 개시
Harmony (아파트)
Q1 2026 착공 → Q4 2027 임대
Serenity (아파트)
Q1 2026 착공 → Q4 2027 임대
Rivano (단독주택)
Q1 2026 착공 → Q2 2027 분양
I-956F 승인 완료,
보수적 LTV 구조,
EB-5 투자금 1순위 상환
I-956F 승인 완료,
개발사 자본 비중이 높은 안정적인 자금 구성,
EB-5 투자금 1순위 상환
I-956F 접수 완료,
리저널센터 EB-5 투자금 손실률 0%
EB-5 투자금 1순위 상환
개발사 자본 비중이 높은 안정적인 자금 구성,
투자자 1순위 담보권 제공,
예상 분양 수익 EB-5 투자금의 약 1.5배 예상
LTV 46%, 지분담보,
완공보증 등 다층적 리스크 방어 구조,
Exit 분양률 약 38%
EB-5 모집 성공 사례 (에스카야, 코타베라 1 & 2),
EB-5 투자금의 약 3.8배 수준 예상 현금흐름,
Cameo단지 1순위 담보
I-956F 승인
