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Cota
Vera 3
행정비 1억원 후불제
샌디에이고 코타베라3
행정비 1억원
후불제
샌디에이고 출라비스타
대형 주거 복합 개발
TEA 대상
1순위 담보
I-956F 승인
행정비 1억원
후불제 프로모션
프로젝트 정보
| 프로젝트 명 | 샌디에이고 코타베라3 (Côta Vera 3) |
|---|---|
| 프로젝트 타입 | 임대형 아파트 및 분양형 주택 복합 개발 프로젝트 |
| 투자 지역 | Chula Vista, California |
| 리저널 센터 | Discovery California LLC |
| 개발사 | HomeFed LLC |
| 총 사업 비용 | $417,129,201 |
| 개발사 투자금 | $102,241,951 (약 24.5%) |
| 선순위 대출 | 선순위 건설 대출 / EB-5 1 순위 담보 대출로 구성된 자본 구조 |
| EB-5 자금 | $103,200,000 |
| 투자금 | 1인당 $800,000 |
| 행정비 | $70,000 *행정비 후불제 적용 |
| 모집 인원 | 총 129명 |
| 고용창출 | 1,937.2명 (필요 1,290명 대비 약 150% 버퍼) |
| 대출기간/연장 | 3년 + 1년(옵션) |
| 이자율 | 연 0.25% |
| 담보 | 임대주택 Cameo 단지 |
| 상환 전략 | 운영수익, 리파이낸싱, 프로젝트 또는 일부 자산 매각을 통한 상환 구조 |
| 안전 장치 | 1순위 담보권, 스폰서 보증, I-526E 거절 시 조건부 환불 보증 구조 |
| 공사 일정 |
|
| 장점 |
|
프로젝트 소개
Côta Vera 3는 캘리포니아주 출라비스타 Otay Ranch 마스터플랜 커뮤니티 내에서 추진되는 대형 주거 복합 개발 사업입니다. 본 프로젝트는 임대형 아파트 684세대와 분양형 주택 121세대, 그리고 일부 상업시설로 구성되어 있으며, 기존 Côta Vera 커뮤니티의 확장성과 연속성을 보여주는 후속 개발 구간입니다. 총 4개의 개별 개발 구역으로 구성되며, Cameo, Harmony, Serenity, Rivano가 포함됩니다.
세부적으로는 Cameo 192세대, Harmony 314세대, Serenity 178세대의 임대형 아파트와 Rivano 121세대의 분양형 주택으로 구성되어 있습니다. 임대형 주거와 분양형 주거가 함께 포함된 구조이기 때문에, 단일 수익원에 의존하는 프로젝트와 달리 임대수익, 자산 매각수익, 주택 분양수익을 함께 확보하는 복합형 수익 구조를 갖추고 있습니다.
프로젝트 입지
본 프로젝트가 위치한 Otay Ranch는 출라비스타 동부의 대표적인 마스터플랜 커뮤니티입니다.
보행자 친화적인 도시 설계, 공원과 산책로, 우수한 학군, 쇼핑 및 고용 중심지와의 접근성을 바탕으로 가족 단위 실수요자와 직장인 수요를 동시에 흡수하는 주거 지역으로 형성되어 있습니다. 지속적인 인구 증가와 안정적인 주택 수요가 이어지고 있는 지역이라는 점에서, 대규모 주거 개발사업에 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 또한 샌디에이고 카운티는 기술, 바이오, 국방, 관광 등 다양한 산업 기반을 갖춘 경제권으로 평가되며, 출라비스타 역시 남부 캘리포니아 내에서 주거 수요가 꾸준히 이어지는 지역입니다. 이러한 광역 경제권의 수요 기반은 Côta Vera 3의 임대 및 분양 흡수력과도 연결됩니다.
개발사 소개
개발사는 HomeFed LLC입니다. HomeFed는 대규모 복합용도 마스터플랜 커뮤니티 개발을 전문으로 하는 부동산 개발 회사로 1988년 설립 이후 샌디에이고 카운티를 포함한 여러 지역에서 다양한 주거 및 복합 개발 프로젝트를 수행해 왔습니다. 또한 Jefferies Financial Group의 100% 자회사라는 점에서 자금력과 사업 수행 역량 측면에서도 강점을 갖고 있습니다.
HomeFed는 기존에도 Escaya, Côta Vera 1, Côta Vera 2 등 샌디에이고 지역 EB-5 개발을 성공적으로 진행해 온 실적이 있으며, 700명 이상의 투자자와 약 4억 달러 규모의 EB-5 자금을 유치한 경험이 소개되어 있습니다. 이러한 선행 실적은 Côta Vera 3를 설명할 때 중요한 배경이 됩니다.
자본 구조
| 총 사업비 | $417,129,201 |
|---|---|
| 개발사 자본 | $102,241,951 (25%) |
| EB-5 대출 | $103,200,000 (25%) |
| 은행 대출 | $211,687,250 (50%) |
총 사업비는 $417,129,201입니다. 이 가운데 선순위 건설 대출이 $211,687,250, EB-5 자금이 $103,200,000, 개발사 자본이 $102,241,951로 구성되어 있습니다. 비율로 보면 은행 대출 50%, EB-5 대출 25%, 개발사 자본 25% 수준의 자본 구조입니다.
EB-5 투자금은 임대주택 Cameo 단지에 대한 1순위 담보권을 갖습니다. 전체 사업비 대비 개발사 자본도 상당 규모로 투입되어 있어, 자본 구조상 기본적인 안정성을 갖춘 프로젝트로 볼 수 있습니다. 선순위 대출을 제공하는 Berkadia는 워렌 버핏의 Berkshire Hathaway와 Jefferies의 합작 투자사입니다.
고용 창출
총 예상 고용은 1,937.2명입니다. 최대 129명 모집 기준 필요 고용은 1,290명이므로, 프로젝트는 기준 대비 상당한 수준의 고용 여유를 확보하고 있습니다. 자료상 투자자 1인당 약 15개의 고용이 배정되는 구조로 설명되어 있습니다. 고용 여유는 EB-5 프로젝트에서 중요한 판단 요소 가운데 하나입니다. Côta Vera 3는 최대 모집 인원을 기준으로 보더라도 필요한 고용 요건을 상회하는 구조로 설계되어 있습니다.
담보 및 보증 구조
본 대출은 프로젝트 부동산에 대한 1순위 신탁증서 구조로 담보되며, 담보인정비율은 감정가 기준 100% 이내 요건이 적용됩니다. 만약 해당 LTV 요건이 충족되지 않을 경우에는 스폰서 또는 승계 보증인이 보증을 제공하는 구조입니다. 이후 LTV 요건이 충족되면 보증은 해제되지만, 다시 미충족 상태가 되면 보증이 재적용될 수 있도록 설계되어 있습니다.
또한 I-526E 청원 거절 등 일정한 경우 투자금 반환이 필요할 때에는 차주가 60일 이내 대출 원금을 상환해야 하며, 이 의무 역시 조건부 환불 보증 구조로 보완되어 있습니다. 담보와 보증이 함께 작동하는 구조라는 점이 이 프로젝트의 중요한 안전장치입니다.
상환 구조
상환 재원은 크게 세 가지입니다. 첫째, 완공 후 프로젝트에서 발생하는 운영수익, 둘째, 프로젝트 리파이낸싱을 통한 자금 조달, 셋째, 프로젝트 또는 일부 자산의 매각대금입니다. 계획상 임대형 자산인 Cameo와 Serenity는 2029년 11월경 제3자 운영사에 매각하고, Harmony는 2030년 2월 매각, Rivano는 2027년 8월부터 순차 분양을 시작해 2029년 6월까지 판매를 마무리하는 일정입니다.
| 프로젝트 수익 | 금액 |
|---|---|
| 총 순임대 소득 | $38,224,510 |
| 임대아파트 매각 수익 | $461,967,338 |
| 순주택 판매 수익 | $100,269,229 |
| 순현금 흐름 | $600,461,077 |
| 차감: 은행 대출 | $211,687,250 |
| 최종 순현금 흐름 | $388,773,827 |
예상 순현금흐름은 총 USD 388,773,827로, 이는 EB-5 대출 USD 103,200,000을 상환하기에 충분한 규모입니다. 임대수익, 임대주택 매각, 단독주택 분양이 함께 결합된 구조라는 점에서 상환 재원이 다변화되어 있는 편입니다.
프로젝트 특징
Côta Vera 3의 핵심은 분명합니다. 샌디에이고 출라비스타의 검증된 마스터플랜 커뮤니티 입지, HomeFed의 선행 개발 실적, 1순위 담보대출 구조, 충분한 고용 여유, 그리고 임대와 분양을 결합한 복합 수익 구조가 이 프로젝트의 중심입니다. 단일 자산에 의존하는 프로젝트보다 수익원이 다양하고, 기존 Côta Vera 커뮤니티의 연속선상에서 추진된다는 점도 강점입니다.
셀레나이민 전문가의 의견
Côta Vera 3는 입지, 개발사, 자본 구조, 고용 여유 측면에서 설명력이 좋은 EB-5 프로젝트입니다.
특히 HomeFed가 기존 Escaya, Côta Vera 1, Côta Vera 2를 통해 축적한 선행 실적이 있고, 이번 프로젝트 역시 동일한 지역 내 마스터플랜 커뮤니티의 연장선상에서 진행된다는 점은 투자자 안내 과정에서 강점으로 작용할 수 있습니다. 1순위 담보 구조와 스폰서 보증, 조건부 환불 보증까지 함께 갖추고 있어 구조적으로 안전합니다.
또한 Côta Vera 3는 임대형 아파트 684세대와 분양형 주택 121세대를 함께 포함하고 있어, 임대수익과 자산 매각수익을 동시에 기대할 수 있는 복합형 프로젝트입니다. 총 예상 고용 1,937.2명으로 최대 모집 인원 기준 필요 고용을 충분히 상회하고 있다는 점도 긍정적입니다. 전체적으로 볼 때 Côta Vera 3는 샌디에이고 지역의 주거 수요와 기존 개발사 실적을 바탕으로 한 경쟁력 있는 EB-5 프로젝트로 평가할 수 있습니다.
미국 투자이민 프로젝트 비교표
*프로젝트 이름을 누르면 해당 페이지로 이동됩니다.
| 구분 |
Anasu Resort II
캘리포니아 아나수 리조트 2 |
Cormont Deer Valley
코몬트 디어 밸리 |
Hawaii Koloa Village 2
하와이 콜로아 빌리지 2 |
Cota Vera 3 샌디에이고 코타베라 3 |
North Myrtle Beach
노스 머틀 비치 |
|---|---|---|---|---|---|
| 프로젝트 타입 | 와인컨트리 럭셔리 홈·리조트 커뮤니티 개발 | 럭셔리 레지덴셜 복합 개발 프로젝트 | 분양형 multifamily 주거 커뮤니티 개발 | 임대형 아파트 및 분양형 주택 복합 개발 프로젝트 | 리조트형 럭셔리 호텔 개발 프로젝트 |
| 투자지역 | Lake County, California | Deer Valley East Village, Park City, Utah | Koloa, Kauai, Hawaii | Chula Vista, California | North Myrtle Beach, South Carolina |
| 리저널센터 | 3G West Coast Regional Center, LLC | Florida EB5 Investments, LLC | Hawaii Islands EB-5 Regional Center, LLC | Discovery California LLC | Smith Central Atlantic Regional Center |
| 총 사업 비용 | $530,345,000 | $1,317,000,000 | $79,366,799 | $417,129,201 | $95,100,000 |
|
개발사 투자금 |
약 $370,345,000 (약 70.0%) | $102,241,951 (약 24.5%) | 약 $45,766,799 (약 57.7%) | $102,241,951 (약 24.5%) | $26,500,000 (약 28.0%) |
|
선순위 대출 |
EB-5 Senior Secured Loan $160,000,000 필요 고용 충족 시 최대 $220,000,000까지 증액 가능 |
EB-5 1 순위 담보 대출 | EB-5 Senior Secured Loan $33,600,000 |
선순위 건설 대출 EB-5 1 순위 담보 대출로 구성된 자본 구조 |
EB-5 1순위 담보대출 |
| EB-5 자금 |
$160,000,000 최대 $220,000,000 |
목표 $224,800,000 (최대 $524,800,000) | $33,600,000 | $103,200,000 | $44,800,000 |
| 투자금 | $800,000 | $800,000 | $800,000 | $800,000 | $800,000 |
| 행정비 | $70,000 | $70,000 | $70,000 | $70,000 *행정비 후불제 적용 | $75,000 |
| 모집 인원 | 200명 / 최대 275명 | 281명 / 최대 656명 | 42명 | 129명 | 56명 |
| 고용 창출 | 3120.4명 (필요 2000명 대비 약 156% 버퍼) | 9,920.4명 (최대모집기준 필요 6,560명 대비 약 150% 버퍼) | 587.7명 (필요 420명 대비 약 140% 버퍼) | 1,937.2명 (필요 1,290명 대비 약 150% 버퍼) | 1,003.2명 (필요 560명 대비 약 179% 버퍼) |
| 대출기간/연장 | 3년 + 1년 + 1년 | 2029년 12월 31일 만기 (1+1 옵션) | 3년 + 1년 | 3년 + 1년 | 5년 |
| 이자율 | 연 0.25% | 연 0.25% | 연 0.25% | 연 0.25% | 연 0.25% |
| 상환 전략 |
완공 후 finished residential lots 및 luxury homes 매각, 필요 시 리파이낸싱을 통한 상환 구조 |
분양대금 및 자산 매각대금을 통한 상환 구조 |
분양매출기반 상환 (분양매출 약 $9,203만, EB-5 투자금 약 2.74배) |
운영수익, 리파이낸싱, 프로젝트 또는 일부 자산 매각을 통한 상환 구조 |
호텔 완공 후 재융자 및 자산 매각 |
| 안전장치 |
완공보증, 개발사 투자금 비율 높음, 선순위 담보권 |
1순위 담보권, 스폰서 보증, I-526E 거절 시 조건부 환불 보증 구조 |
담보권 설정, 개발사 완공보증, 대출약정상 보호조항 |
1순위 담보권, 스폰서 보증, I-526E 거절 시 조건부 환불 보증 구조 |
1순위 담보권, 대출 상환/완공/환불 보증, 시공사와 정액 건설 계약 |
| 공사 일정 |
Q2 2026년 착공 → Q2 2029 완공 |
Q2 2025 공사시작 → Q3 2030 완공 |
2026년 10월 착공 → 2029년 1월 완공 |
Cameo (아파트) Q4 2025 착공 → Q3 2027 임대 Harmony (아파트) Q1 2026 착공 → Q4 2027 임대 Serenity (아파트) Q1 2026 착공 → Q4 2027 임대 Rivano (단독주택) Q1 2026 착공 → Q2 2027 분양 |
2025년 9월 착공 → 2027년 9월 완공 |
| 장점 |
Rural TEA 우선심사 대상, I-956F 접수 완료 70% 수준 개발사 자기자본 선순위 담보대출 구조 |
I-956F 승인 완료, Rural TEA 프로젝트, 선순위 담보대출 구조, 대규모 후순위 완충 자금, 활발한 사전 분양, 높은 고용 여유, 검증된 개발사 및 시공사, I-956F 승인 |
Rural TEA 우선심사 대상, 기존 선행 개발 실적 보유, 담보권 설정 구조, 개발사 완공보증, 분양형 회수 구조 |
검증된 개발사(HomeFed, Jefferies 계열), EB-5 모집 성공 사례 (에스카야, 코타베라 1 & 2), EB-5 투자금의 약 3.8배 수준 예상 현금흐름, Cameo단지 1순위 담보 I-956F 승인 |
글로벌 기업 Wyndham과의 18개 객실 선매각 계약(약 1,460만 달러) 완료, 메인 스폰서 Hall Group의 100% 승인 실적 및 강력한 재무 능력, 제3자 담보 보증을 통한 투자금 상환 보호 |
