셀레나이민

Cormont Deer Valley 프로젝트는 유타주 파크시티 Deer Valley East Village에 조성되는 럭셔리 레지덴셜 프로젝트입니다. 총 5개의 레지덴셜 타워, 374세대 규모로 구성되며, 고급 주거시설과 상업시설, 리조트형 부대시설을 함께 갖춘 복합 개발입니다. 단순한 콘도 분양 프로젝트가 아니라, 주거와 레저, 상업 기능이 결합된 프리미엄 목적지형 개발이라는 점이 특징입니다.

이 프로젝트는 I-956F 승인 완료 프로젝트이며, Rural TEA 프로젝트로 진행됩니다. 투자자는 80만 달러 기준으로 청원 접수가 가능하며, 최근 시장에서 중요하게 보는 승인 안정성과 카테고리 경쟁력을 함께 갖춘 구조입니다.

본 프로젝트는 Deer Valley East Village 중심부에 위치합니다.

이 지역은 북미 최고급 스키 인·스키 아웃 리조트 권역 가운데 하나로, 고액 자산가와 세컨드홈 수요, 프리미엄 레저 수요가 집중되는 시장입니다. 일반적인 지역 주거시장이 아니라, 희소성이 높은 고급 리조트형 주거 시장이라는 점이 가장 큰 강점입니다.

Deer Valley East Village는 대규모 확장 개발이 진행되는 지역입니다. 스키 인프라, 호텔, 레지던스, 상업시설, 레저시설이 함께 조성되며, Cormont는 이 확장 구역의 핵심 입지에서 직접적인 수혜가 기대되는 프로젝트입니다. 주변에는 Grand Hyatt Deer Valley, Four Seasons Private Residences Deer Valley, Marcella 등 초고급 프로젝트가 함께 진행되고 있어, 입지 경쟁력과 시장 포지셔닝이 매우 분명합니다.

개발사 REEF는 럭셔리 목적지형 부동산 개발에 강점을 가진 회사입니다. 고급 주거와 호스피탈리티가 결합된 프로젝트를 꾸준히 진행해 왔으며, 대형 복합 개발을 소화할 수 있는 개발 역량과 자금력을 보유하고 있습니다. Cormont Deer Valley 프로젝트 역시 이러한 고급 개발 경험의 연장선에서 진행되는 프로젝트입니다.

시공사 Jacobsen Construction은 유타 지역에서 높은 인지도를 가진 대형 시공사입니다. 지역 기반 네트워크와 대형 프로젝트 수행 경험을 함께 갖추고 있어, 공정 안정성과 실행력 측면에서 강점을 갖습니다.

EB-5 United는 미국 EB-5 투자이민 전문 운용사로, 프로젝트 선정부터 실사(Due Diligence), 자금 운용, 투자자 관리까지 전 과정을 전문적으로 수행하고 있습니다. 엄격한 프로젝트 심사 기준을 바탕으로 개발사의 재무 건전성, 자본 구조, 담보 구조, 고용창출 가능성 및 상환 전략 등을 종합적으로 검토하여 프로젝트를 선별합니다.

EB-5 United는 RIA 시행 이후 846건의 I-526E 승인을 기록하며 미국 EB-5 시장에서 안정적인 프로젝트 운용 역량을 입증하고 있습니다.

총 사업비는 약 13억 1,700만 달러이며, 이 가운데 개발사 및 기타 후순위 자금은 약 6억 9,320만 달러로 전체 사업비의 52.7%를 차지합니다.

이 52.7%는 단순한 개발사의 현금 자기자본만을 의미하지 않습니다. 스폰서의 현금 투자금 약 1억 1,125만 달러를 비롯해 비환불 구매자 예치금 및 분양대금 약 3억 6,080만 달러, PID(Public Improvement District) 채권, Assessment Bond 등 프로젝트에 실제 투입된 후순위 자금이 모두 포함된 구조입니다.

특히 약 3억 6천만 달러 규모의 비환불 구매자 예치금은 금융 승인이나 감정평가 조건 없이 계약이 완료된 제3자 구매자들이 납입한 자금으로, 이미 개발사에 귀속된 자금입니다. 이는 프로젝트의 시장성을 보여주는 동시에 개발사의 실질적인 자본 기여도를 높이는 중요한 요소입니다.

또한 PID 및 Assessment Bond는 공공 인프라 조성을 위한 자금으로 활용되며, 주택이 분양된 이후에는 상환 의무가 각 주택 소유주에게 이전되는 구조를 갖고 있습니다. 이를 통해 개발사는 초기 대규모 인프라를 구축하면서도 자본 효율성을 높일 수 있으며, 프로젝트 전체의 재무 안정성도 함께 강화됩니다.

이처럼 Cormont는 개발사의 현금 투자와 대규모 후순위 자본이 먼저 프로젝트 리스크를 부담하는 구조를 갖추고 있으며, EB-5 자금은 이러한 자본 위에서 선순위 담보대출(Senior Secured Loan) 형태로 투자됩니다. 여기에 총 약 17억 4천만 달러의 감정가가 형성되어 있어, 총 사업비 대비 약 4억 달러 이상의 가치 여유(Equity Cushion)를 확보한 점도 프로젝트의 재무적 강점으로 평가됩니다.

본 프로젝트는 2025년 2분기 공사를 시작하여 현재 단계별로 개발이 진행되고 있습니다.

전체 프로젝트는 2030년 3분기 준공을 목표로 추진되며, 5개 타워가 순차적으로 공급되는 구조입니다. 공정 진행과 함께 사전 분양도 병행되고 있으며, 타워 1, 타워 2, 타워 5에서는 이미 사전 분양이 진행중이며, 초기 시장 수요가 확인된 상태입니다.

단계별 시공과 분양이 함께 이어지는 구조인 만큼, 프로젝트는 공정 진척과 자금 회수 흐름이 맞물려 진행되는 형태를 갖추고 있습니다.

Cormont의 총 예상 고용은 9,920.4명입니다.

목표 모집 인원 281명 기준 필요 고용은 2,810명으로, 투자자 1인당 약 35.3개의 일자리가 배정되는 구조입니다. 최대 모집 인원 656명 기준 필요 고용은 6,560명이며, 이 경우에도 투자자 1인당 약 15.1개의 일자리가 배정됩니다. 목표 모집 기준은 물론 최대 모집 기준으로도 충분한 고용 여유를 확보하고 있어, 고용창출 측면에서 경쟁력이 뚜렷한 프로젝트입니다.

Cormont는 USCIS I-956F 승인을 완료한 Rural TEA 프로젝트로, 승인 절차와 프로젝트 적격성이 이미 검토된 상태에서 투자를 진행할 수 있다는 점이 가장 큰 특징입니다. 또한 Deer Valley East Village라는 미국 최고급 리조트 개발 권역에 위치하여, 희소성 높은 입지와 프리미엄 주거 수요를 동시에 확보하고 있습니다.

프로젝트는 총 374세대 규모의 럭셔리 레지덴셜 개발과 함께 약 17억 4천만 달러의 감정가, 16억 5천만 달러의 예상 분양매출, 그리고 9,920.4개의 예상 고용창출을 기반으로 설계되었습니다. 목표 모집은 물론 최대 모집 기준에서도 충분한 고용 여유를 확보하고 있어 EB-5 프로젝트의 핵심 요건인 고용창출 측면에서도 경쟁력을 갖추고 있습니다.

재무 구조 역시 Cormont의 강점입니다. 개발사의 현금 투자뿐 아니라 비환불 구매자 예치금, PID 및 Assessment Bond 등 총 사업비의 52.7%에 해당하는 후순위 자본이 먼저 프로젝트 리스크를 부담하며, EB-5 자금은 선순위 담보대출(Senior Secured Loan) 구조로 운용됩니다. 또한 Tower 3 및 Tower 4의 분양대금을 기반으로 한 상환 구조와 통제계좌(Controlled Account)를 통한 상환 관리 체계를 갖추고 있어 투자자 보호 장치를 강화하였습니다.

이와 함께 개발사 REEF의 풍부한 럭셔리 개발 경험, EB-5 United의 프로젝트 운용 역량, 그리고 활발한 사전 분양 실적까지 더해져 Cormont는 입지, 자본 구조, 상환 구조, 고용창출을 균형 있게 갖춘 프리미엄 Rural EB-5 프로젝트로 평가할 수 있습니다.