셀레나이민

A. 네, 중요합니다.

개발사가 자기 돈을 얼마나 넣었는지는 단순한 숫자 이상의 의미를 가집니다.

자기자본이 충분히 들어가 있다는 것은

개발사도 이 프로젝트에서 실질적인 위험을 함께 부담하고 있다는 뜻이기 때문입니다.

반대로 자기자본 비중이 지나치게 낮다면 외부 자금 의존도가 높다는 신호로 볼 수 있습니다.

물론 자기자본이 많다고 해서 그것만으로 무조건 안전하다고 단정할 수는 없습니다.

하지만 개발사가 실제로 어느 정도 책임을 지고 있는지를 보여주는 중요한 지표인 것은 분명합니다.

따라서 프로젝트를 검토하실 때는 개발사의 이름이나 경력만 볼 것이 아니라

실제 투입된 자기자본 비율까지 함께 보시는 것이 좋습니다.

A. 선순위 대출은 상환 순서를 결정하기 때문입니다.

프로젝트에 문제가 생길 경우 일반적으로 선순위 채권자가 먼저 변제를 받게 됩니다.

따라서 선순위 대출 규모가 클수록 그 아래에 위치한 자금의 회수 가능성은 상대적으로 낮아질 수 있습니다.

많은 분들이 담보가 있다는 표현만 보고 안심하시지만

실제로는 그 담보 위에 이미 어떤 대출이 얼마나 올라가 있는지까지 보셔야 전체 구조가 보입니다.

같은 담보처럼 보여도 선순위가 두꺼우면 위험도는 완전히 달라질 수 있습니다.

그래서 선순위 대출은 단순한 숫자가 아니라

내 자금이 자본구조상 어디에 위치해 있는지를 보여주는 가장 중요한 기준 중 하나입니다.

A. 담보 구조는 투자금이 실제로 어떤 방식으로 보호될 수 있는지를 보여주는

핵심 요소이기 때문입니다.

다만 단순히 “담보가 있다”는 말만으로는 충분하지 않습니다.

어떤 자산을 담보로 잡는지, 담보권이 몇 순위인지, 문제가 생겼을 때 누가 담보를 실행할 수 있는지까지 함께 보셔야 합니다.

같은 부동산 담보라고 하더라도 이미 선순위 채권자가 대부분의 가치를 차지하고 있다면

후순위 투자자에게 돌아오는 몫은 제한될 수 있습니다.

그래서 담보는 있다, 없다의 문제가 아니라 어떤 담보이고 누구를 위해 설정되어 있으며

실제로 어느 정도 보호 기능을 할 수 있는지가 중요합니다.

이 부분은 마케팅 문구만 보고 판단하기보다 계약 구조를 꼼꼼히 읽어야 제대로 보입니다.

A. 투자금 회수 가능성은 단순히 담보가 있느냐 없느냐만으로 판단하시면 안 됩니다.

담보의 실제 가치가 어느 정도인지, 담보권 순위는 어떻게 되는지, 선순위 대출이 얼마나 있는지,

개발사가 자기자본을 얼마나 넣었는지, 상환 재원이 무엇인지까지 함께 봐야 합니다.

담보가 있다고 해도 그 위에 선순위 대출이 많이 쌓여 있으면 실제 회수 여력은 제한될 수 있습니다.

반대로 담보권 위치가 유리하고 상환 구조가 명확하다면 회수 가능성은 상대적으로 더 설득력 있게 보일 수 있습니다.

또 상환이 운영수익에 의존하는지, 매각이나 재융자에 의존하는지도 매우 중요합니다.

결국 영주권 가능성과 투자금 회수 가능성은 별개로 보셔야 하고

EB-5에서는 이 두 가지를 반드시 분리해서 검토하셔야 합니다.

A. 그렇지 않습니다.

2년이라는 기간은 투자 유지 요건에 관한 기준일 뿐, 실제 상환 시점을 뜻하지는 않습니다.

실제 회수 시점은 프로젝트의 만기 구조, 연장 옵션, 매각 계획,

재융자 가능성, 운영 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다.

어떤 프로젝트는 3년 또는 5년 이상의 구조로 설계되기도 하고

일정 요건 아래 연장이 가능하도록 되어 있기도 합니다.

또 상환 재원이 운영수익이 아니라, 준공 후 매각이나 재융자에서 나오는 경우도 많습니다.

그래서 “2년이 지나면 자동으로 돌려받는다”는 식으로 이해하시면 실제 구조와는 차이가 큽니다.

영주권 진행 일정과 투자금 회수 일정은 별개의 개념으로 보셔야 합니다.

A. 현재 USCIS 정책상 최근 접수 건은 일반적으로

최소 2년 이상 투자 상태가 유지될 것으로 예정되어야 합니다.

다만 이 2년을 곧바로 상환 시점으로 이해하시면 안 됩니다.

이는 이민법상 투자 유지 요건에 관한 기준이지

프로젝트가 언제 자금을 돌려주는지를 의미하는 것은 아닙니다.

실제 상환 시점은 프로젝트 문서에 정해진 만기, 연장 옵션, 상환 구조에 따라 별도로 결정됩니다.

그래서 EB-5에서는 이민법상 유지기간과 계약상 회수 시점을 반드시 구분해서 이해하셔야 합니다.

많은 분들이 이 둘을 같은 개념으로 받아들이시는데, 실제로는 전혀 다른 문제입니다.

투자 전에 반드시 이민 구조와 투자 구조를 함께 보셔야 하는 이유가 바로 여기에 있습니다.

A. 경우에 따라 가능할 수 있습니다.

다만 여기서 중요한 점은, 모든 대출이 동일하게 인정되는 것은 아니라는 것입니다.

어떤 자산을 담보로 했는지, 상환 책임이 누구에게 있는지,

그 구조가 실제로 EB-5에서 인정되는 자본에 해당하는지에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

그래서 대출은 무조건 된다거나, 무조건 안 된다고 단순하게 말씀드리기는 어렵습니다.

관련 계약서, 담보 문서, 실행 내역, 자금 이동 흐름을 구체적으로 검토해야 합니다.

결국 중요한 것은 차입이 있었다는 사실 자체가 아니라

그 차입 구조가 EB-5상 인정 가능한 자본 구조인지 여부입니다.

이런 경우는 처음부터 서류를 기준으로 정밀하게 검토하시는 것이 안전합니다.

A. 네, 가능합니다.

하지만 단순히 부동산을 팔아서 돈이 생겼다고만 설명해서는 부족합니다.

그 부동산을 언제 어떤 자금으로 취득했는지, 얼마 동안 보유했는지

어떤 방식으로 매각했고 대금을 어떻게 수령했는지까지 일관되게 설명되어야 합니다.

필요에 따라서는 세금 자료나 금융거래 자료도 함께 정리해야 할 수 있습니다.

USCIS는 단순히 매각 사실만 보는 것이 아니라

그 매각대금이 적법하게 형성되어 최종 투자금으로 연결되었는지를 봅니다.

그래서 부동산 매각 자금은 흔한 자금출처 유형이기는 하지만

그만큼 서류의 연결성과 설명 구조가 중요합니다.

결국 핵심은 부동산 자체보다 그 거래 전체가 자금 문서로 얼마나 깔끔하게 정리되느냐에 달려 있습니다.

A. 네, 가능합니다.

다만 단순히 부모님이 주신 돈이라고만 설명해서 끝나는 것은 아닙니다.

USCIS는 증여 사실뿐 아니라, 그 돈의 원래 출처가 무엇인지까지 함께 보게 됩니다.

따라서 증여계약서, 송금내역, 가족관계 자료는 기본적으로 준비해야 하고

경우에 따라서는 부모님의 소득이나 자산 형성 자료까지 함께 정리해야 합니다.

예를 들어 부모님의 사업소득, 급여소득, 부동산 매각대금,

금융자산 형성 내역 등이 함께 검토될 수 있습니다.

증여 자체는 충분히 가능한 구조이지만, 실제 준비는 생각보다 훨씬 꼼꼼해야 합니다.

핵심은 누가 주었느냐보다 그 돈이 원래 어디서 형성되었는지를 자연스럽게 보여주는 데 있습니다.

A. EB-5에서는 단순히 통장에 돈이 있다는 사실만으로는 충분하지 않기 때문입니다.

USCIS는 그 자금이 합법적으로 형성되었는지

그리고 어떤 과정을 거쳐 최종 투자금으로 들어왔는지를 함께 봅니다.

그래서 단순한 잔고증명만으로는 대부분 부족하고

자금의 형성 과정과 이동 과정을 함께 설명할 수 있어야 합니다.

예를 들어 급여소득이라면 소득 발생 내역과 세금 자료, 부동산 매각 자금이라면 취득과 매각 관련 자료,

증여라면 증여자의 자금 형성 자료까지 연결해서 검토하게 되는 경우가 많습니다.

결국 EB-5에서는 현재 잔액보다 돈의 이력이 더 중요하다고 보셔야 합니다.

프로젝트가 아무리 좋아도 자금출처 설명이 약하면 전체 케이스가 흔들릴 수 있기 때문에

실제로는 프로젝트 검토만큼이나 자금 문서화 작업이 중요합니다.